Contrato promesa de compraventa: qué es, ejemplo y formato

¿Estás pensando en comprar casa y te dan a firmar un contrato promesa de compraventa?

Seguramente te preguntarás por qué no te dieron uno de compraventa. ¿Acaso son diferentes?

Aquí te explico qué es la promesa y sus diferencias con la compraventa.

Además, en la parte final encontrarás un formato para que puedas utilizarlo de forma adecuada.

• 1. ¿Qué es un contrato promesa de compraventa?
• 1.1 ¿Cuál es la diferencia entre el contrato de promesa de compraventa y el de compraventa?
• 1.2 ¿Cuáles son las obligaciones de las partes en la promesa de compraventa?
• 1.3 ¿En qué casos debe usarse el contrato de promesa?
• 2. ¿Qué pasa si la otra parte no cumple?
• 3. ¿Cómo hacer un contrato promesa de compraventa?
• 3.1 ¿Qué cláusulas contiene la promesa de compraventa?
• 3.2 ¿Cuáles son los elementos de existencia del contrato de promesa?
• 3.3 ¿Cuáles son los requisitos de validez de la promesa de compraventa?
• 4. Consejos antes de firmar una promesa de compraventa
• Formato de contrato promesa de compraventa

1. ¿Qué es un contrato promesa de compraventa?

La promesa de compraventa es un contrato preparatorio de carácter civil, por medio del cual dos partes se comprometen a firmar en una fecha cierta y futura, una compraventa, uno de ellos como comprador (promitente comprador) y el otro como (promitente vendedor).

Para que la promesa de venta sea válida, además de hacerse constar por escrito, debe contener los elementos de la compraventa y otorgar un plazo cierto a las partes para firmar el acuerdo de voluntades definitivo.

Un ejemplo de este acuerdo de voluntades se da cuando dos personas acuerdan una compraventa de una cosa determinada, como una casa o un auto, pero quizá el promitente comprador no tiene el dinero para comprarlo o la cosa no tiene las características necesarias para que pueda ser vendido.

En ese caso, deciden que, en una fecha futura determinada, formalizarán la compraventa, determinando desde ahora cuál es la cosa que se va a vender y el precio de la misma.

Al respecto, de la lectura de los artículos 2243, 2245 y 2246, del Código Civil Federal, se obtiene que la promesa implica la celebración de un contrato futuro en un plazo determinado, de acuerdo con las cláusulas establecidas, siempre y cuando haya sido otorgado por escrito.

1.1 ¿Cuál es la diferencia entre el contrato de promesa de compraventa y el de compraventa?

Definitivamente, se trata de acuerdos muy diferentes.

Hay que recordar que los contratos tienen como finalidad generar obligaciones entre las partes y que dichas obligaciones pueden ser de 3 tipos: de dar, de hacer y de no hacer.

En la compraventa se generan obligaciones de dar. Así, en una transacción de una casa, el vendedor se obliga a dar al comprador el inmueble prometido, mientras que el promitente comprador se obliga a dar al vendedor el precio de la misma.

Por el contrario, en la promesa hay obligaciones de hacer y no de dar. Así, en una promesa de compraventa de un inmueble, las partes no se obligan a dar la casa y el precio de la misma, sino que se obligan a hacer la firma del contrato prometido en una fecha futura.

En síntesis, la diferencia radica en que la compraventa genera obligaciones de dar, mientras que la promesa crea obligaciones de hacer.

Al respecto, el artículo 2245 del Código Civil Federal es muy claro al establecer que la promesa solo da origen a obligaciones de hacer, es decir, a celebrar el acuerdo definitivo.

1.2 ¿Cuáles son las obligaciones de las partes en la promesa de compraventa?

Como mencioné en el apartado anterior, al ser un contrato que origina obligaciones de hacer, básicamente solo se generan las siguientes obligaciones:

• El promitente comprador se obliga a firmar en una fecha futura y cierta, un contrato de compraventa de una cosa determinada, pagando el precio acordado en la promesa.
• El promitente vendedor se obliga a firmar en una fecha futura y cierta, un contrato de compraventa de una cosa determinada, la cual deberá entregar en los términos acordados en la promesa.

Es importante destacar que el contrato prometido que firmen las partes debe respetar las condiciones acordadas en la promesa.

1.3 ¿En qué casos debe usarse el contrato de promesa?

Son muchos los casos en que podría usarse, sin embargo, siempre es recomendable firmar un contrato prometido de compraventa si la cosa está determinada y puede hacerse el pago de la misma.

Son dos los casos más comunes para usar este instrumento.

El primero, cuando la cosa que se va a vender no reúne los requisitos para ser vendido o firmar escritura de compraventa, por ejemplo, en compraventa de vivienda que todavía no cuenta con la respectiva escritura pero que ya está en proceso de regularización o en vehículos que están sujetos a un crédito y que el dueño no tiene la factura original.

En este caso se justifica la promesa, pues ello le da tiempo al vendedor de regularizar la propiedad y así estar en aptitud de vender el bien.

El segundo caso se da cuando el promitente comprador no cuenta con el dinero para pagar el precio.

De esta manera, la promesa da tiempo al vendedor para reunir la cantidad necesaria y poder pagar o bien, realizar la solicitud de crédito hipotecario o de otro tipo para ello.

«Siempre es mejor firmar un acuerdo de voluntades definitivo que uno preparatorio; en la medida de lo posible evítalo»

2. ¿Qué pasa si la otra parte no cumple?

Al generar obligaciones de hacer y no de dar, la consecuencia no puede ser obligar a las partes a que uno entregue el bien y el otro el dinero.

Así, puede demandarse una de las dos cosas siguientes:

• Ante un incumplimiento, la parte que no falló puede demandar a la otra la celebración del contrato prometido. En caso de que no quiera firmarlo, un juez puede hacerlo en su lugar, obligándolo al cumplimiento del contrato de promesa.
• En caso que la parte vendedora ya no sea propietaria del bien y este pertenezca a otro, que lo haya adquirido de buena fe, la adquisición del tercero no puede ser afectada. Lo anterior daría derecho a reclamar el pago de daños y perjuicios causados y daría por terminada la promesa (rescisión o resolución del contrato).

En todo caso, esto debe reclamarse en la vía ordinaria civil, mediante la acción de cumplimiento.

3. ¿Cómo hacer un contrato promesa de compraventa?

Debe hacerse por escrito, según el artículo 2246 del Código Civil Federal.

No se indica alguna formalidad adicional, por lo que puede hacerse como contrato privado firmado entre las partes, o bien, ante notario público.

Siempre será recomendable firmarlo ante Notario Público, pues al dar fe de los hechos, identifica adecuadamente a las partes y las obligaciones contraídas.

En los apartados siguientes te explicaré qué cláusulas debe contener, así como sus elementos de existencia y requisitos de validez.

3.1 ¿Qué cláusulas contiene la promesa de compraventa?

Al menos, el documento escrito que contenga el acuerdo de voluntades, debe contener los apartados y clausulado siguiente:

• La denominación de ser un contrato de promesa de compraventa.
• La identificación de las partes, incluyendo nombre, dirección, teléfono y documento de identidad. Además, si alguna de las partes es casada bajo sociedad conyugal, deberán incluirse los mismos datos del cónyuge.
• El objeto del contrato, que es el de firmar un acuerdo de voluntades futuro.
• Establecer la fecha precisa o el plazo en el cual deberá firmarse la venta.
• Determinar el lugar en el que deberá firmarse el acuerdo de voluntades futuro.
• Identificar la cosa objeto de la venta, incluyendo todos y cada uno de sus datos de identificación. Por ejemplo, tratándose de una casa, deberá mencionarse la dirección, medidas y colindancias y documentos que acrediten la propiedad del vendedor, como la escritura de compraventa anterior, si se trata de régimen de propiedad horizontal o propiedad plena.
• Especificar las condiciones de entrega del bien en venta, por ejemplo, en qué momento deberá ser entregado o el estado que debe conservar.
• Señalar con precisión el precio que deberá ser pagado, incluyendo las condiciones de pago, por ejemplo, si se hará en varias exhibiciones o mediante transferencia bancaria.
• Determinar si el promitente comprador entregará alguna cantidad por concepto de pago anticipado.
• Incluir la forma en que se realizará la transmisión de propiedad, por ejemplo, de forma privada o ante fedatario público, determinando cómo se realizará el pago de impuestos. 
• Es deseable establecer la causa por la cual se prefirió hacer un contrato de promesa y no uno definitivo, como que el comprador no tiene el monto del precio, que este está en espera de la aprobación de un crédito hipotecario o que el vendedor no ha regularizado su propiedad.
• Determinar las consecuencias jurídicas derivadas de la no concreción o incumplimiento del contrato en los plazos acordados, incluyendo las restituciones mutuas de las prestaciones otorgadas.

3.2 ¿Cuáles son los elementos de existencia del contrato de promesa?

Este instrumento jurídico requiere solo de dos elementos para que se tenga como existente:

• El consentimiento de las partes, que debe ser expresado de forma inequívoca.
• El objeto, consistente en realizar un acto futuro (firma del contrato) relacionado con un bien que pueda ser materia del contrato.

3.3 ¿Cuáles son los requisitos de validez de la promesa de compraventa?

Los requisitos que deben cumplirse para que no se declare la nulidad del mismo, son los siguientes:

• La capacidad legal de las partes, quienes deben ser personas mayores de edad en pleno uso de sus facultades.
• Ausencia de vicios del consentimiento, lo cual implica que el consentimiento no debe estar afectado por error, dolo, violencia o mala fe.
• La licitud en el objeto. Esto significa que no tiene vida jurídica un acuerdo de voluntades cuya finalidad sea ilícita. Así, el concepto del contrato debe ser lícito.
• La forma, que de manera especial se indica que debe ser por escrito, sin que se establezca que sea privado o público, por lo que podrás hacerlo de forma directa o ante notario.

«Antes de firmar, pregunta por qué debe firmarse este acuerdo y no uno definitivo»

4. Consejos antes de firmar una promesa de compraventa

Si vas a firmar un documento de este tipo, asegúrate de lo siguiente:

• Por implicar hacer un acto futuro, es importante investigar si la otra parte ha realizado este tipo de acuerdos anteriormente y si no tiene acusaciones de fraude. Esto es relevante, sobre todo, en venta de vivienda.
• Pregunta por qué debes hacer una promesa y no un contrato definitivo. La causa te indicará si tu contraparte es formal o no.
• Indaga si tu contraparte podrá satisfacer el cumplimiento del contrato, por ejemplo, si el propietario del inmueble podrá regulariza el inmueble prometido o si podrar concluir la construcción de la vivienda.
• Prefiere hacer este tipo de actos en escritura pública ante notario, pues ello ayudará a identificar a las partes y sus obligaciones. Podrías tener que pagar los gastos notariales, pero te dará certidumbre jurídica.
• Verifica que se establezca como objeto, de forma específica, la promesa de realización del acuerdo de voluntades futuro. Si no se establece ello, quizá se trate de la realización del contrato definitivo y no de uno preparatorio.
• Solicita que se identifique adecuadamente el bien a vender y el precio del mismo, incluyendo todas las condiciones de la compraventa.
• Pide que se señale una fecha límite para la firma del pacto definitivo.
• Valora si en caso de incumplimiento de la otra parte, tu afectación patrimonial será tan importante que tendrías que iniciar un proceso judicial.

Formato de contrato promesa de compraventa ejemplo

Formato de contrato promesa de compraventa